Die Unter­schrei­tung der ver­trag­lich ver­ein­barten durch die dem Mieter vom Ver­mieter
tat­säch­lich über­las­sene Fläche gilt stets als Sach­mangel. Das
bezieht sich nicht nur auf Fälle, in denen die Miet­flä­chen­ab­wei­chung
auf einer Falsch­be­rech­nung der Fläche einer ansonsten ver­trags­gemäß
und voll­ständig über­ge­benen Miet­sache beruht, son­dern auch auf Sach­ver­halte,
in denen die Unter­schrei­tung der ver­trag­lich ver­ein­barten Miet­fläche durch
Umbau­ar­beiten ver­ur­sacht wurde, deren Durch­füh­rungen nach Abschluss des
Miet­ver­trags erfolgten.

Für den Anspruch des Wohn­raum­mie­ters auf Min­de­rung wegen einer tat­säch­lich
gerin­geren Wohn­fläche als der ver­trag­lich ver­ein­barten, haben die Gerichte
ent­schieden, dass ein abwei­chendes Flä­chenmaß die Taug­lich­keit der
Miet­sache zum ver­trags­ge­mäßen Gebrauch erheb­lich min­dert, wenn die
tat­säch­liche Fläche um mehr als 10 % hinter der ver­trag­lich ver­ein­barten
Größe zurück­bleibt. Einer zusätz­li­chen Dar­le­gung des Mie­ters,
dass infolge der Flä­chen­dif­fe­renz die Taug­lich­keit zum ver­trags­ge­mäßen
Gebrauch gemin­dert ist, bedarf es dann nicht. Dieses gilt auch für Flä­chen­ab­wei­chungen
in der Gewer­be­raum­miete.

Weist bei der Miete von Geschäfts­räumen die Miet­fläche eine
Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Miet­ver­trag ver­ein­barten
Fläche zurück­bleibt, ist eine Miet­min­de­rung nicht grund­sätz­lich
aus­ge­schlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch kon­kret dar­zu­legen und
gege­be­nen­falls zu beweisen, dass durch die Flä­chen­ab­wei­chung der ver­trags­ge­mäße
Gebrauch der Miet­sache beein­träch­tigt wird. Das ent­schied der Bun­des­ge­richtshof
mit Urteil vom 25.11.2020.