Anrecht auf Miet­min­de­rung – keine Aus­wir­kung bei Kap­pungs­grenze

Der Ver­mieter kann die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Miete bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­miete ver­langen, wenn die Miete in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­treten soll, seit 15 Monaten unver­än­dert ist. Inner­halb von drei Jahren darf die Miete jedoch nicht um mehr als 20 % erhöht werden (sog. Kap­pungs­grenze).

Nach einem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 17.4.2019 berechnet sich die Kap­pungs­grenze aus der im Ver­trag ver­ein­barten Miete. Berech­tigte Miet­min­de­rungen wegen eines nicht beheb­baren Man­gels, z. B. erheb­liche Wohn­flä­chen­ab­wei­chung, werden nicht berück­sich­tigt.

Dieser Ent­schei­dung lag der nach­fol­gende Sach­ver­halt zugrunde: Im Miet­ver­trag von 2007 war die Wohn­fläche mit ca. 94,5 m² ange­geben und eine Net­to­kalt­miete von 470 € ver­ein­bart, die später ein­ver­nehm­lich auf 423 € her­ab­ge­setzt wurde. Im Januar 2012 ver­langte der Ver­mieter eine Miet­erhö­hung um 20 % (berechnet aus 423 €). Ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­achten ergab jedoch nur eine Woh­nungs­größe von ca. 84 m². Eine Redu­zie­rung der Miet­zah­lungen bzw. Rück­erstat­tung zu viel gezahlter Miete war zwar gerecht­fer­tigt, hat jedoch keine Aus­wir­kungen auf die Berech­nung der Kap­pungs­grenze.