In einem vom Bun­des­ge­richtshof (BGH) am 18.1.2019 ent­schie­denen Fall teilte ein Bau­träger im Jahr 1994 ein Grund­stück in Woh­nungs- und Teil­ei­gentum auf. Nach der Tei­lungs­er­klä­rung sollten in vier Bau­ab­schnitten auf dem Grund­stück vier Häuser gebaut werden.

Vom Bau­träger wurden jedoch nur zwei Häuser mit 120 Woh­nungen errichtet. Eigen­tümer der anderen 120 Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tums­ein­heiten in den beiden nicht errich­teten Häu­sern ist der Bau­träger. Nach der Tei­lungs­er­klä­rung werden die Kosten im Ver­hältnis der Wohn­flä­chen ver­teilt. Auf die nicht errich­teten Woh­nungen ent­fällt damit ein Stimm­kraft­an­teil von 48 %. Die anderen Mit­ei­gen­tümer bean­tragten, dass sich das Stimm­recht für die noch nicht gebauten Woh­nungen nach dem Mit­ei­gen­tums­an­teil richten sollte. Damit würde sich der Stimm­kraft­an­teil von 48 % auf 36 % redu­zieren.

Zwar steht selbst einem son­der­ei­gen­tums­losen Mit­ei­gen­tümer ein Stimm­recht zu, so die Richter des BGH. Wenn aber die Gemein­schafts­ord­nung aus­drück­lich das Stimm­recht nach der Wohn­fläche berechnet und der geplante Bau, wie hier seit über 20 Jahren, nicht errichtet wurde, ist eine solche Rege­lung als unbillig anzu­sehen. Der Stimm­rechts­an­teil von 48 % ver­schafft dem Eigen­tümer der noch nicht errich­teten Woh­nungen eine fak­ti­sche Mehr­heit, weil die Anwe­sen­heit aller Woh­nungs­ei­gen­tümer bei einer Gemein­schaft in der o. g. Größe auch mit Voll­machten nicht erzielt werden kann. Ferner ist er man­gels Woh­nungen von den wesent­li­chen Ent­schei­dungen der täg­li­chen Ver­wal­tung prak­tisch nicht betroffen. Die Her­ab­set­zung der Stimm­kraft­an­teile war somit kor­rekt.