Ordent­liche Kün­di­gung trotz Aus­gleich von Miet­rück­stand

Nach dem Bür­ger­li­chen Gesetz­buch (BGB) kann jede Ver­trags­partei das Miet­ver­hältnis aus wich­tigem Grund außer­or­dent­lich fristlos kün­digen. Ein wich­tiger Grund liegt u.a. vor, wenn der Mieter über mehr als 2 Miet­zah­lungs­ter­mine hinweg mit einem Betrag in Verzug ist, der min­des­tens 2 Monats­mieten ent­spricht. Der rück­stän­dige Betrag kann sich sowohl aus der Grund­miete als auch aus geschul­deten Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lungen zusam­men­setzen. Eine sog. Schon­frist­re­ge­lung im BGB räumt einem zah­lungs­rück­stän­digen Mieter jedoch die Gele­gen­heit ein, eine außer­or­dent­liche Kün­di­gung unwirksam zu machen, indem er den voll­stän­digen Miet­rück­stand inner­halb von 2 Monaten nach Zustel­lung der Räu­mungs­klage begleicht.

In einem vom Bun­des­ge­richtshof ent­schie­denen Fall hatten die Mieter für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 keine Miete gezahlt. Nachdem die Ver­mie­terin sie mehr­mals schrift­lich ange­mahnt hatte, erklärte sie mit Schreiben vom 8.6.2021 die frist­lose und hilfs­weise die ordent­liche Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nisses wegen Zah­lungs­ver­zugs. Am 30.6.2021 gli­chen die Mieter die Miet­rück­stände voll­ständig aus. Die BGH-Richter hatten nun zu ent­scheiden, ob die Schon­frist­re­ge­lung auch für die ordent­liche Kün­di­gung gilt.

Sie ent­schieden gegen die Mieter. Ein Aus­gleich des Miet­rück­stands inner­halb der Schon­frist ver­hin­dert nur die frist­lose Kün­di­gung, nicht jedoch eine ordent­liche Kün­di­gung, die auf den­selben Miet­rück­stand gestützt ist.